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家賃滞納が長期化するケースの多くは、「今は厳しくても、いつかは支払ってくれるのではないか・・・。」と考え、賃借人の「来月から分割で返済しますので」といった発言を信じたり、請求が面倒になって放置している大家さんが多いのではないでしょうか。

しかしながら、その滞納家賃は、果たして将来回収できる見込みが本当にあるのでしょうか。
あまりに長期間放置した結果、賃借人と連絡がとれない状態に陥ってしまって督促すらできない状態に陥ったり、久しぶりに見に行ったら全く知らない第三者に貸されていたというケースも多く見られます。

家賃滞納を長期化させず、適切な方法によってすばやく回収するために、ステップごとに分けて解説していきます。

家賃滞納から明渡しまでの流れ

弁護士・司法書士といった専門家への相談

滞納家賃の回収と、明渡しの請求について、大家さんご自身で行うことも可能ですが、賃借人がしつこく住み続ける場合などには、裁判手続きが必要となります。この手続きを行うことができるのは、弁護士か、司法書士ですので、不動産を得意とする専門家に相談するのがよいでしょう。

相談時には、具体的な家賃滞納の状況、物件の概要、賃借人による物件の使用状況を正確に伝えましょう。
その後、明渡し請求のための手続の流れや費用などについての説明をうけ、依頼するかどうかを決定します。

解除通知の発送

賃借人に対し、滞納している賃料を一定期間（通常は７日程度）内に支払うよう催告します。その間に支払わなければ賃貸借契約を解除する旨も、その文書に同時に記載しておきます。
このような書面について、弁護士が行うときは、弁護士名義を記載してプレッシャーを与えると共に、内容証明郵便による方法で発送することによって、証拠をしっかりと残していきます。

この解除通知を受け取った結果、この請求に応じて賃借人が賃料を支払ってくれば、賃料の滞納が解消され事件が解決されることとなります。
万が一、定めた期限までに滞納家賃の支払がない場合には、この解除通知にしたがって賃貸借契約が解除され、終了することとなります。
これによって、賃借人はそれ以降、物件に住み続ける権利がなくなることになりますから、次は明渡しのための手続きを進めることとなります。

現地調査

対象となる不動産を、現地に行って調査し、賃借人による占有状況・使用状況などが、その後の手続の支障となるようなものではないかを確認します。

ご相談をいただく事例の中には、現地にいってみると、既に全くしらない第三者が住んでいたり、反社会的勢力が占有していたりするというケースもありますので、慎重な対応が必要です。

占有移転禁止の仮処分

明渡し請求訴訟の被告と強制執行時点における占有者とが異なると、強制執行が困難となるケースがあります（この場合、強制執行時点の占有者を相手に、再度裁判手続きを行わなければならないおそれがあります）。

このような最悪の事態を避けるために行うべき手続きが、占有移転禁止の仮処分です。この手続きを先行させることで、事前に物件の占有者を特定し、固定させることができます。
この手続きが必要かどうかは、現地調査の段階で、専門家の判断を聞くのがよいでしょう。

明渡し請求訴訟

占有移転禁止の仮処分により占有者と特定された者を被告として明け渡し請求訴訟を提起します。
通常の裁判は、半年から１年以上かかるものも多いですが、家賃滞納による明渡し請求の場合には、被告の欠席などにより、早ければ１、２回の期日で終了することもあります。

強制執行

明渡し請求訴訟の判決が確定すると、裁判所の力を借りて賃借人の占有を排除することになります。
明渡しの強制執行では、執行官という裁判所の職員と共に物件を訪問し、１度目の訪問で明渡催告を行い、２度目の訪問で実際に荷物の搬出など（「断行」といいます。）が行われます。

ただ、荷物の搬出などを行う場合には、搬出にかかる費用、保管にかかる費用が多額になるおそれがあり、強制執行の断行まで行わずに、いかに早く出て行ってもらえるか、再度内容証明郵便を送るなどしてプレッシャーをかけているべきでしょう。

家賃滞納は３ヶ月分が目安

賃貸借契約書には、家賃を１ヶ月でも滞納した場合には契約を解除できると書いてある場合が多いのですが、実際は３ヶ月分位を目安として、準備を始めて、４ヶ月分程度の未払いがたまった段階で催告し、契約解除して、出て行くよう請求しても出て行かない場合に明渡の訴訟をすることが多いようです。

これは、賃貸借契約のような継続的な契約の場合には、より弱い地位にあると考えられている賃借人が、借地借家法という法律で保護されていることから、信頼関係を破壊するほどの著しい不誠実がなければ途中で解約することはできないためです。したがって、家賃の未払いが１ヶ月程度の場合には、まだ翌月以降きっちりと支払われる可能性もあって、まだ賃借人を信頼して待つべきでしょう、というように裁判例は理解しているということです。

とはいえ、解除通知から、占有移転禁止の仮処分、明渡し請求訴訟、強制執行という一連のステップを踏むためには、それなりの時間はかかりますので、早めに賃貸トラブルを得意とする専門家に相談することが賢明でしょう。

そもそも、お金を払う気のない滞納者であった場合には、支払いをどれだけ待っても、ますます滞納分が増えるだけですから、すばやい行動が肝心です。その上、その間にその物件を使用・賃借することによって得られる利益も、時々刻々と失っていることにも注意しなければなりません。

家賃滞納の弁護士費用の相場

明渡訴訟については、着手金30万円、報酬金（成功報酬）60万円というのが、だいたいの相場のようです。
また、滞納分の回収に関しては別途費用がかかり、着手金20万円、報酬金（成功報酬）30万円程度が相場のようです。

弁護士に依頼するメリット

賃貸借契約の解除通知から明渡しの強制執行にいたるまでの手続きは、弁護士に依頼して行うこともできますし、不動産オーナー自ら行うこともできますが、明渡しの裁判や強制執行の手続きとなると、専門的な知識も必要となります。

　　
また、専門家に依頼する場合、滞納家賃について、保証人から回収が可能となるケースも多くあります。
　　
　

まとめ

家賃滞納による明渡し請求について、訴訟までのプロセスで相当の時間がかかり、実際に退去させるまでにはかなりのタイムラグが生じます。そして、その間にお滞納分は1ヶ月、2ヶ月とどんどん増えていくことになります。
すばやく、そして、断固たる態度が肝心でしょう。

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