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不動産を売却しようとする際、お近くの不動産販売業者さんやお知り合いの不動産会社さんへ行かれた際、測量の話が出ることがあるかと思います。

「測量をしないといけませんね。土地家屋調査士、測量会社をご紹介します」

このような、会話があり、測量会社と言われれば分かるけれど、土地家屋調査士って何をする人？と疑問を持たれた方がほとんどではないかと思います。

不動産売買と測量の関係、土地家屋調査士とはどのようなことが出来る職種なのでしょうか。

土地家屋調査士（とちかおくちょうさし）とは

土地家屋調査士とは、土地家屋調査士法に基づき、法務省が管轄する不動産登記制度の中で、皆様が所有する不動産に関する権利の対象物がどういったものかを明確にする仕事をしています。

土地家屋調査士が調査・測量するのは例えば次のような情報です。

土地家屋調査士は不動産の表示に関する登記の専門家で、調査・測量して土地の所在、範囲、面積、利用形態を明らかにし、図面を作成して、それらの情報を登記申請します。建物についても、新築や増築、解体した際に、その建物の所在、種類、構造、床面積の調査を行い、図面を作成して登記申請します。

不動産売買と測量の関係

土地を売却するには、測量して売却する範囲を明らかにして売却をしなければ（実測売買と言います）、買主様としてはどこまでの範囲を購入したのかがはっきりしません。

また、土地の一部だけを売りたい場合には、土地分筆登記という手続きを行い、売却後買主様が権利を取得したことの証明としての、所有権移転登記等を入れる為に、前もって売却部分の登記簿を作成しておく必要があります。

このように、不動産取引の場面では、測量し、売買対象物を明確にしておくことが取引の安全につながるといえます。

土地家屋調査士と境界立会いのメリット

不動産を売買する際に土地家屋調査士の調査立会いを行うことには、次のようなメリットがあります。

土地家屋調査士は、公正に仕事を行います

土地家屋調査士は、売買対象物を明確にするために、売却したい不動産の調査・測量を行い、隣近所の地権者の方と境界の立会いを行い確認していく仕事を行っています。隣地との境界に、杭が無ければ、立会いをして杭を設置して、図面だけでなく、目で見える形にしておくことも行います。

測量を行い、お隣にお声掛けをした際、まれに境界を侵害されるのではないか、依頼者側に有利な境界線を示しているのではないか、とご心配される方がいらっしゃいますが、土地家屋調査士は公正に業務を行うことが求められており、どちらか一方に有利になるような敵対的な業務を行っているわけではありません。

あくまでも、土地の境界が創設された線を探し出し、関係権利者に確認してもらったうえで、現地に杭などで表示するという仕事を行っています。

近隣トラブルを未然に防止できます

近隣の方同士で、境界をきちんと確認し、境界標を設置し、図面を法務局に残すということは関係者全員の利益になります。

たとえば、売主・買主の双方に次のようなメリットがあります。

また、その他の関係者にとっても、たとえば買主様がローンを利用する場合は銀行などの金融機関様が、『抵当権を設定する対象物の範囲が明確であること』、売買対象物の隣接土地所有者様にとっても、『ご自身の土地境界が一部であっても確定できるということ。』これらの利益を皆様が享受できるいい機会と言えます。

土地の実測は、やろうやろうと思っていても、重要性を認識していても、機会が無ければ、つい先延ばしになってしまうもの。土地をお持ちの方は、ご自身の財産保全の為にも境界立会いの機会があれば前向きに確認する方が得策です。

不動産売買と法務局備え付けの地積測量図

登記面積のまま売買（公簿売買）でよいケース

近年区画割りしたような土地であれば、公簿売買と言って、土地登記簿面積のまま売買契約を行うこともあります。このような新しい分譲地では、現地復元性のある新しい地積測量図が法務局に備え付けられていますので、境界は明らかであるといえるケースが多いでしょう。

特に平成１７年３月に不動産登記法が大改正されて以降の地積測量図では、一部のみの測量が原則認められなくなり、より正確性を期した図面提出が求められるようになりましたので、実測との差異がほとんどありませんが、逆に昭和３０年、４０年、５０年代の地積測量図では、現地との差異がみられるケースもあります。

安全な不動産売買のために土地家屋調査士を活用しましょう

土地家屋調査士は、土地分筆登記や、土地地積更正登記など、登記手続の代理が出来ますので、今後インターネットを利用した土地売買が主流となってきた際には、所有している土地の範囲を明らかにして図面を国（法務局）へ備え付けることにより、取引範囲が明確となり安全な取引ができると考えられます。

インターネットによる土地の売買にはまだまだ課題も多いですが、売却する際には地積測量図を作成することが、売主様にとっても買主様にとっても境界線が明確になった土地を安心して取引できる材料になることには間違いありません。

分譲マンションなどでは、このような土地の測量などは行いませんが、中古戸建て付土地売買、土地売買においては、実測してから売買することが多いでしょう。

まとめ

今回は不動産を売却する際の、土地家屋調査士の仕事について解説いたしました。

土地の実測、地積測量図を備え付けるには、案件にもよりますが、何か月かの時間がかかります。スムーズなご売却を検討されている方は、お早めに土地の実測、地積測量図の備え付けを行うことが取引の安全、スピードアップに繋がります。

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